案情简介：甲男和乙女结婚后，购买了一套房屋居住，仅以甲男的名义进行了登记。后来，甲男和乙女因感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的第三人丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。甲男遂和乙女发生纠纷，诉至法院。
本案焦点：
第一：甲男是否有权出卖该房屋给丙；
第二：第三人丙是否对该房屋享有所有权。
以下是本所律师结合法律法规就涉及的相关物权变动问题逐一分析。
首先看第一个问题，即：甲、丙之间房屋买卖合同的法律效力如何？甲、丙之间就房屋所有权之变动达成合意，则合同成立，又根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”此即合同效力“待定”。本该适用《物权法》第十五条，但是该条有例外规定，适用《合同法》，则买卖合同并非当然自成立时生效。另外，甲、乙系夫妻，婚后购买房屋一套，没有约定或者法律另外规定双方对该财产是何种共有，而且夫妻是一种人身关系，生活中少有夫妻对房屋作出按份共有。因此，根据《物权法》第一百零三条规定：“共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系外，视为按份共有。”所以，夫妻家庭关系中的共有是一种共同共有（有约定或者法律另外规定的除外）。甲和乙是夫妻，对该房屋是共同共有关系，要处分该房屋，根据《物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
其次，分析第二个问题，即：物权变动。甲、乙系共同共有人，则甲无权单独处分夫妻共有房产，甲是无权处分，如果事后甲的行为没有得到乙的同意，则甲与丙的房屋买卖合同效力待定成为无效。虽然甲、丙之间的房屋买卖合同无效，但是房屋的物权变动效力如何？
本案中因为丙是不知情的第三人，法律设立了善意取得物权制度。《物权法》第一百零六条规定了该制度。即：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一)、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）、以合理的价格转让；（三）、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
《物权法》第一百零八条：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”这是对善意取得制度的法律规定，而物权变动则根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立﹑变更﹑转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋属于不动产，其所有权转移以变更登记为要件。本案中涉案房屋已经办理了所有权变更登记手续，因而，所有权已经发生转移。
本案中，甲﹑乙二人共同共有房屋一套，属于夫妻共同财产，甲未经乙同意，擅自处分夫妻共同财产的行为，已经违反了《物权法》的规定，事后也未得到乙的许可，则又违反了《合同法》。所以是无效的法律行为。即房屋买卖合同无效，但是房屋登记在甲的名义下，由于物权登记具有公信力，因而根据《物权法》规定的善意取得制度，不知情的善意第三人丙合法取得该房屋所有权，并且乙无权对丙的所有权抗辩。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，理解为：（一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。由此看来，最高人民法院的司法解释与《物权法》的规定一致，并且该司法解释作为下位法也遵从了《物权法》的立法原则。
在本案中，甲﹑乙﹑丙的法律关系明确，甲、丙之间的房屋买卖合同以及房屋所有权变动的效力，都遵从了区分原则，即：债权行为与物权行为的区分，实质上在德国民法学以及《德国民法典》以及台湾《民法典》等大陆法系民法典中均承认债权行为与物权行为概念的区分，也叫负担行为与处分行为，并且，遵从物权行为无因性理论。我国不承认物权行为之概念及其无因性，但是，在《物权法》中多次出现“处分”，“转让”等用语，如果将这些“处分”，“转让”一概理解为包括买卖合同在内的负担行为，将会给法律适用带来严重问题，在理论上自相矛盾。但是，再看《物权法》第三十一条规定:“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”此条规定中的“处分”一词系物权行为，也即处分行为，并不是债权行为。而物权行为，其包括对物的占有﹑使用﹑收益及处分等行为范围。因物权法定原则，而债权意定原则，两者区分明显。
《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立﹑变更﹑转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”此即处分行为（物权行为）的规定，而该法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立﹑变更﹑转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这条规定即是明确的关于债权行为的规定。由此可见，虽然我国未明确规定物权行为和债权行为，也为承认物权行为无因性，但是，在物权法的视野中，立法者权衡利弊，我国的物权法中也没有采纳物权行为理论，而是采用债权形式主义和登记、交付为生效要件相结合的立法模式，也并未采用物权行为无因性原则，而是采用物权变动有因性即债权形式主义模式加之善意取得制度，公示公信制度相配合，共同发挥维持公平交易秩序的功能。然而，我国又未完全否定物权行为和债权行为概念在立法中区别的重要意义。并且《物权法》中有关于物权保护之规定，即物权请求权和物权受侵害的救济措施，而是否明确承认和运用债权行为与物权行为概念的区分，对我国民法立法有重大意义，但我国有学者建议：在我国现代化交易的今天，承认物权行为独立于债权行为而存在势在必行，而《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”崔建远教授认为，该条“处分”应理解为“处分能力”，乃是基于对出卖人一般财产能力进行判断，而不必就特定标的物享有具体权能。将处分权理解释为“处分能力”旨在限制无权处分的范围，尽量扩大行为有效的范围，从而给予受让人更大程度的保护。由此看来，我国未完全采用物权行为和债权行为的理论，而是有限吸收了其形式合理性，具有中国特色。
物权行为无因性原则是物权行为理论的重要组成部分之一，有必要对其内涵进行界定。所谓“无因性原则”，是指物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为而独立成立，即原因行为的无效或者撤销不能导致物的履行行为的当然无效和被撤销。我国若采用无因性原则，即使第三人为恶意，也确定地获得所有权，那么第三人可以利用这一立法漏洞来规避法律，谋取不正当利益却获得法律保障，这与我国的法律传统相背离，不符合我国的国情和法律本土化的要求，与我国国民的法律感情不相符。我国立法正是基于这一点考虑，才不明确承认物权行为理论和无因性原则。但是，我国采用了物权行为和债权行为概念划分的区分原则。即对债权和物权的救济各有相应的制度设置，并设立了善意取得制度。因基础合同的债权合同无效或不成立，则由《合同法》予以调整，有违约责任和缔约过失责任救济，而不影响物权变动的效力，如果物权未依法变动，并由第三人买受，则物的所有人可以行使物权请求权，如果已经由善意第三人合法取得物的所有权，则此物权受善意取得制度保护，第三人合法取得该物权，而出卖人与第三人的买卖合同由《合同法》，如果合同无效，则物权受侵害人可以向出卖人主张物权侵权责任，也可以依照《物权法》的共同共有物权之规定请求救济。这样，《合同法》与《物权法》两大主干法律成为保护债权行为与物权行为的主要制度架构，而善意取得制度的设置是一大特色。另外，《物权法》第一百零七条之规定，对于遗失物的善意取得做了相对的确定原则，物权不再是绝对权。即：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所支付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”
总之，通过对以上案例分析，甲男无权处分夫妻共同财产，而买卖合同无效，因为丙是善意第三人，已经合法进行了物权变动登记，取得所有权，乙女不能向丙主张物权，只能向甲男主张侵权责任。可以明确肯定，我国立法不沿用德国民法的物权行为及其无因性理论，而是借用债权行为与物权行为的概念之形式划分，设置善意取得制度，配合《合同法》及《物权法》两大主要部门法律来调整，这是中国立法的特色，对于保护公民的合法财产权益有着重要意义。
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