案情简介：房地产开发商时代鼎盛房地产有限责任公司甲，欲销售其开发的幸福住宅小区最后一套别墅，于是打电话给乙﹑丙﹑丁三人，具体说明了该类型房的建筑面积﹑每平方米价格以及相关配套设施等内容。并且声明，此信息有效期限为一个月。该信息发出后第十日，甲公司与乙签订了该别墅的房屋买卖合同，并交付该房屋于乙，乙支付了该房屋的全部价款，但未办理房屋产权变更登记手续。第二十三日，甲与丙签订了该房屋的买卖合同，丙不知甲﹑乙之间已经就该房屋签订了买卖合同，甲﹑丙将该房屋办理了过户变更登记手续，第二十七日，甲又与丁签订了就该房屋的买卖合同，而丁也不知道甲和乙﹑丙已经签订了该房屋买卖的合同。第二十九日，盖别墅因百年不遇的泥石流而遭毁灭。乙﹑丙﹑丁遂与甲发生纠纷，诉至法院。
案件焦点：
1、乙能否取得该房屋的所有权？甲乙之间的房屋买卖的合同效力如何？
2、丙能否取得该房屋的所有权？甲丙之间的房屋买卖的合同效力如何？
3、丁能否取得该房屋的所有权？甲丁之间的房屋买卖的合同效力如何？
4、该房屋毁灭的损失风险由谁来承担？
首先分析第一个问题，根据案情可知，时代鼎盛房地产公司在给乙﹑丙﹑丁三人发出信息时，已经说明了其广告成为要约。合同的成立一般是由要约和承诺构成。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
另外，按《合同法》第十四条，要约是希望和他人订立合同的意思表示。按此规定，要约在性质上是一种意思表示，其内容是邀请对方和自己订立合同。但仅仅邀请对方和自己订立合同尚不足以成为要约。要约是以和对方订立合同为目的、向对方开列欲订立的合同条款并等待对方接受的法律行为。要约邀请从《合同法》第十五条的规定看，“是希望他人向自己发出要约的意思表示”，它和要约都是和订立合同有关的意思表示。但要约以邀请对方和自己订立合同为目的，要约邀请则以邀请对方向自己发出要约为目的；对要约的接受构成承诺，对要约邀请的接受只构成要约；要约是法律行为，要约人发出要约后受要约的约束，一旦要约被对方接受，合同即告成立，要约邀请通常不产生法律上的权利义务关系。
本案中，甲公司分别向乙丙丁三人打电话推销其房产的行为，符合《商品房买卖合同纠纷解释》第三条和要约的特征，即甲向乙丙丁三人发出的是售房要约，此要约规定了承诺期限为一个月，在要约发出后第十日，甲和乙签订了房屋买卖合同，该合同合法有效。虽然乙支付了全部房价款，但未办理房屋所有权变更登记，则不能取得该房屋所有权。根据《物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立﹑变更﹑转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力“。因此，乙不能合法取得该房屋的所有权，甲已经把该房屋出卖给丙，并办理了过户登记手续，丙成为该房屋的合法所有人，对甲﹑乙之间的合同来说，甲已经履行不能，乙有权向甲要求违约损害赔偿，但不能要求甲实际履行，也不能向丙主张房屋所有权。
其次，分析第二个问题，甲﹑丙之间对于该别墅的买卖合同的效力，由于丙不知情，是善意第三人，甲﹑丙之间的买卖合同成立并生效，甲﹑丙就该别墅办理了所有权变更登记，丙依法善意取得该房屋所有权，而乙因合同产生的债权合法占有该房屋，丙可以向乙行使物权请求权，请求乙返还该别墅，根据《物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。以及《物权法》第十四条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。
再则，分析第三个问题，丁不能取得该房屋所有权。甲﹑丁之间的房屋买卖合同因甲的欺诈而可撤销，丁享有对此合同的撤销权。因为甲与丁订立合同在甲已经将房屋卖给丙并且办理了过户登记手续之后，此时甲不再是该别墅的所有权人，甲无权处分，欺诈丁，是恶意相对人。根据《合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。以及《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。可见，丁享有撤销权。另外，甲无权处分丙的房屋，除非得到丙的追认或授权，甲﹑丁之间的合同才有效，此又是合同因无权处分而效力待定，如果合同被撤销，甲应当向丁承担缔约过失责任。
最后，本案中应由乙负担该别墅的风险责任，但由于乙没有任何过失，丙已经成为该别墅的所有权人，该房屋被泥石流毁灭的损失由丙自己承担。理由是：根据《合同法》 第一百四十二条：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。《合同法》第一百四十九条：“ 标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利”。
本案中，乙已经合法占有该房屋，房屋风险自交付给乙时转移给乙，与是否登记无关，乙因合法债权而占有该别墅，享有该房屋利益。而丙未能实际占有该别墅，未享有其利益，不负担风险，该别墅毁灭前，则丙作为所有权人有权要求乙搬离别墅，因为物权对于债权的绝对性，乙相对于甲是有权占有，这是合同权利，而相对于丙是无权占有，合同债权不具有对抗第三人的效力，一般情况只具有相对性。丙是物权人，丙可以行使对乙的返还原物请求权，而乙不知情，是善意相对人，乙对该别墅的占有是自主占有，是善意的。自第二十九日，该别墅被泥石流毁灭，丙就不能再向乙请求返还原物，因为原物已经不存在。乙对该别墅的毁灭没有任何过失，丙是该别墅的所有权人，只能自己承担该别墅毁灭的损失。
